Photo: Saša Nikolić Da Beogradu nedostaje najmanje dvaput više kvadrata poslovnog prostora nego što ga sada ima, i da je upražnjenost raspoloživih kapaciteta zanemarljiva, činjenice su sa kojima se najteže suočavaju firme koje traže adekvatan radni prostor za zaposlene, i, naravno, agenti za rentu, koji im u tome najviše pomažu. A potrebe su sve veće, budući da je primetan veliki priliv stranih firmi, kao i sve brži razvoj IT sektora. Kakvo je trenutno stanje na tržištu kancelarijskog prostora u Beogradu i koliki je izazov naći klijentu prostor kada je ponuda ograničena, pitali smo Nebojšu Ivića, tim lidera u sektoru rente u konsultantskoj kući Colliers Srbija.
Iako je tržište kancelarijskog prostora u Beogradu prošle godine uvećano za oko 120.000 kvadrata, to nije mnogo umanjilo visoku potražnju. Šta sve utiče na ovakvu disproporciju koja je u Beogradu već godinama hronična pojava?
U Beogradu se otvaraju predstavništva mnogobrojnih međunarodnih kompanija, koje, sem zakupa kancelarijskog prostora, traže i prostor za proizvodnju i logistiku. Beograd je geopolitički izuzetno povoljan za razvoj. Poslednjih godinu dana ruske firme prednjače po dolasku u Beograd, najviše ih je iz IT sektora. IT firme, kako domaće, tako i inostrane, u ogromnom su porastu. Njihov razvoj je rapidan i zahteva stalno zapošljavanje, pa je time i sve veća potreba za poslovnim prostorima. To su firme koje kancelarijski prostor traže isključivo u poslovnim centrima. Najučestaliji su upiti firmi koje imaju do 10 zaposlenih. Pojedinci su prepoznali ovaj trend i iskoristili ga da stambene prostore prilagode za sve one koje žele kancelarijski prostor.
S obzirom na nedovoljnu ponudu i visoku potražnju, i sve veći priliv stranih kompanija, koliko je u praksi zaista izazov naći klijentu odgovarajući prostor za rad?
Domaći klijenti upoznati su sa situacijom i preseljenje planiraju čak i do godinu dana unapred. Sa stranim klijentima je malo teže, jer njima je prostor potreban mnogo brže i tu nastaje izazov. Zanimljivo je da u poslednjih godinu dana prednjači potražnja za poslovnim prostorima u starom delu grada. Takođe, sve više firmi se prilagođava potrebama zaposlenih. Na primer, ako firma zapošljava više radnika koji žive u centru, tu će i tražiti prostor. Jedan od primera modernog poslovnog prostora za ovakve „urbane poslodavce“ jeste poslovna zgrada Artklasa, koja se nalazi na Dorćolu, kod Silosa, u okviru kompleksa Luke Beograd. Nastala obnovom upravne zgrade nekadašnje fabrike Žitomlin, Artklasa, na 14.850 kvadrata, nudi najmoderniji kancelarijski prostor sa sportskim centrom, kulturnim sadržajima, vrtićem, 250 mesta za parking... Prilikom izrade ovog projekta mislilo se na sve. Koncept otvorenog prostora, visoki plafoni i fenomenalan pogled na reku, daju nesvakidašnji ambijent.
Koliko su visoka potražnja, ali i sve veći broj ultramodernih poslovnih zgrada na ekskluzivnim lokacijama, uticali na cene zakupa?
Cene zakupa poslovnog prostora nisu doživele onaj porast koji se desio sa cenama zakupa stambenih nekretnina. Naprotiv, ostale su na istom nivou. Ono što će se promeniti jesu cene servisnih usluga. Kod nas cena energenata još nije realno skočila i to se očekuje. Cene zakupa kancelarijskog prostora kreću se od 12 do 16 evra po kvadratu, a cene troškova servisnih usluga su od 3 do 4,5 evra po kvadratu i obično ne uključuju najveće potrošače – struju, hlađenje i grejanje. Ono što predstavlja veliki problem jeste nedostatak parking mesta, pogotovo u centru grada.
Brojni započeti i najavljeni projekti izgradnje novih i rekonstrukcije starih poslovih zgrada obećavaju više stotina hiljada kvadrata novog kancelarijskog prostora u Beogradu narednih godina. Da li je interesovanje toliko da je najveći procenat ovih kancelarija već izdat?
Rekonstrukcija starih poslovnih zgrada je nešto što je zakupcima jako interesantno. Trenutno se rade rekonstrukcije dve velike stare poslovne zgrade. Jedna je zgrada BIGZ-a preko puta Sajma, a druga je već pomenuta Artklasa u Luci Beograd. Ono što primećujem kao pozitivan trend jeste da se pojavljuju nove zgrade na nekim novim lokacijama u starom delu grada, kao što je izgradnja poslovnog kompleksa East Side na Zvezdari, što na neki način doprinosi decentralizaciji Novog Beograda kao poslovne zone grada. Na Novom Beogradu se gradi poslovni centar AFI City Zmaj, dok se deo iza Airport City-ja, zajedno sa Alco Business Centrom, pretvara u ozbiljan poslovni centar. Ipak, sve to samo delimično olakšava potragu za poslovnim prostorom jer su i kancelarije u objektima u izgradnji uglavnom unapred izdate, što govori o ogromnoj potražnji.
Kako vidite dalji razvoj trendova na tržištu kancelarijskog prostora u Beogradu?
Sve ukazuje na to da cene zakupa poslovnog prostora neće rasti u narednom periodu, već da će problem biti u troškovima korišćenja prostora. Ako dođe do promene cena energenata, siguran sam da će se promeniti i način obračunavanja troškova servisnih usluga: cene neće više biti fiksne po metru kvadratnom, nego će se obračunavati po utrošku. U nekim poslovnim zgradama ova metoda obračunavanja već se primenjuje.
S obzirom na gust saobraćaj u Beogradu i velike gužve koje oduzimaju mnogo vremena zaposlenima na putu do posla i u povratku, gradnja poslovnih zgrada u drugim delovima grada, osim na Novom Beogradu, značajno bi olakšala ovu situaciju. Već sam pomenuo projekat East Side, koji će sa svojih 3.150 metara kvadratnih, u srcu Zvezdare, svakako olakšati ovu situaciju ljudima koji tamo žive i koji će uskoro moći da rade u poslovnoj zoni blizu doma.
Startap firme su u ogromnom porastu. One se najčešće odlučuju za coworking poslovni prostor, i to je jedan od razloga što su svi kapaciteti tog tipa uglavnom popunjeni. Za razvoj coworking-a potrebno je proširiti kapacitete u svim delovima grada, u vidu manjih centara, kako bi bili dostupniji zakupcima.
Tekst: Jovana Nikolić
Foto: Saša Nikolić
