Ritejl tržište u Srbiji još ima potencijala

 

Svedoci smo ekspanzije šoping centara u Srbiji, a naše ritejl tržište je interesantno stranim investitorima jer je još uvek nedovoljno razvijeno u odnosu na tržišta u regionu, zbog čega postoji veliki potencijal, ocenjuje Mia Zečević, CEO Novaston real estate ritejl platforme, u okviru koje posluju firme Novaston Asset Management, Novaston Project Management, Novaston Facility Management i Novaston Marketing Consultancy.

„U poslednje vreme dešava se pravi „boom“ na domaćem tržištu, vidimo velike aktivnosti investitora koji razvijaju ritejl projekte, kako ritejl parkove, tako i šoping centre u većim gradovima. U slučaju Beograda, trenutna situacija na tržištu, kada govorimo o modernim šoping centrima, je da su samo u poslednje dve godine otvoreni veliki šoping centri (Big Fashion na Karaburmi, Rajićeva Shopping centar u centru grada). U fazi gradnje su i Ada Mall, BW Galerija, IPM, te će se s tim u vezi statistika povećati za oko 400,000m2 modernog ritejl prostora, što je okvirno 230m2 na 1.000 stanovnika. Ono što je izvesno je da će doći do smanjenja prosečnih renti, što će pokazati tržište. Doći će do „čišćenja“ tržišta zakupa modernog maloprodajnog poslovnog prostora nakon otvaranja novih šoping centara i nakon obnova ugovora o zakupu velikih zakupaca. Ovaj trend će se ispoljiti i na čitavu Srbiju, samo sporije i na blaži način.“

Čini se i da razvoj ritejl parkova ne posustaje i da preuzimaju primat u odnosu na šoping centre u Srbiji. Koliko je interesovanje investitora za Srbiju u ovom segmentu u odnosu na region?

Ideja izgradnje ritejl parkova generalno prati potrebu savremenog potrošačkog društva za  modernizacijom, ali i trenutne prilike i kupovnu moć stanovništva. Nažalost, veliki broj gradova u Srbiji ne može opravdati investiciju kakvu zahteva tradicionalni šoping centar, ali to ne znači da stanovništvo u tim gradovima ne može da dobije moderan prostor za kupovinu i zabavu. Upravo zato je lakše i isplativije u takvim gradovima graditi ritejl parkove i pretvarati ih u zone zabave i povoljne kupovine. A to da su sekundarni gradovi sa nižim životnim standardnom targeti za razvoj ritejl parkova potvrđuje i činjenica da je trenutni odnos između ukupne kvadrature za izdavanje šoping centara i ritejl parkova danas 55%:45% respektivno.

Ciljevi investitora u razvoju ritejl parkova su različiti i zavise od strategije koju imaju, ali se trenutno na tržištu isti mogu lako prepoznati. Pojedini investitori prosto izgrade objekat, izdaju prostor sa zaključenjem dugoročnih ugovora o zakupu, dobiju sve dozvole za rad i projekat prodaju prema tržišnim uslovima. Postoje investitori koji ove objekte razvijaju, dugoročno izdaju, razvijaju asset i property management i jačaju svoje prisustvo na tržištu. Takođe, jako bitan podatak je da su ugovori o zakupu koji u proseku traju 5-7 godina počeli da se obnavljaju, što pokazuje da su zakupci kao glavni generatori prihoda prihvatili naše tržište i žele dalji razvoj. Naše iskustvo na projektima kojima upravljamo je da ritejl parkovi posluju odlično u gradovima u kojima postoje. Naša težnja je da u svim projektima kojima upravljamo oblikujemo ponudu na takav način da odgovara potrebama lokalnog tržišta, jer su samim tim rezultati koje smo do sada postigli odgovarajući.

Koliko se i po čemu koncept ritejl parkova u Srbiji razlikuje od onih u Evropi?

Kada poredimo ritejl parkove u inostranstvu i kod nas, glavna razlika je u statusu koji ritejl park u tim zemljama ima. Oni su tamo organizovani kao mesta namenjena samo kupovini. Najčešće postoji jedan supermarket i nekoliko poznatijih brendova, cene su pristupačnije i veći je komoditet, u smislu parkinga, otvorenog prostora... Posetioci imaju samo jedan cilj, a to je brza, praktična i povoljna kupovina u inostranstvu poznata kao „stop and shop“. U skladu sa tim i ulaganja u marketing su vrlo niska ili gotovo i da ne postoje. Međutim, kod nas takav koncept „samo kupovine“ nije zaživeo na pravi način, jer građani vole da im se pruži i mogućnost dodatne zabave i zanimljivog sadržaja.

Novaston je praktično razvio novi koncept ritejl parkova u Srbiji. U čemu je specifičnost ritejl parkova kojima upravljate i kako ste došli do ovog koncepta?

Krenuli smo od ideje da potrošači, osim kupovine, žele mesto na kome mogu da provedu kvalitetno vreme. Da ritejl park bude ono što je tržni centar u većim gradovima. Srbija je inače pionir u implementaciji koncepta ritejl parka koji se pretvorio u šoping centar na otvorenom. Reč je o specifičnom arhitektonskom uređenju koje uzima u obzir kretanje i potrebe potrošača, sa ciljem da im se olakša kupovina i stvori mesto za zabavu strateškim pristupom u rasporedu zakupaca. Da bi se to postiglo, u okviru parka se pozicioniraju i bioskop, kafići i dečija igrališta. Novina su i spoljašnje mobilne „kutije“ – jedinice sa modernim dizajnom, koje mogu biti postavljene bilo gde u okviru svakog ritejl

parka i mogu se koristiti za različite namene. Takođe, osim standardnih kampanja, uobičajnih za ritejl parkove u inostranstvu, naš marketing tim je uveo i dodatne aktivacije, kao što su obeležavanja rođendana ritejl parkova, različitih praznika, letnje sezone, kao i periodične šoping dane i vikende. Uspeli smo u tome da se danas ritejl parkovi u Srbiji od šoping centara razlikuju samo u smislu otvorenosti prostora, jer se ne nalaze „pod krovom“. U mnogim gradovima to su zapravo jedini ozbiljniji kupovni centri, ali i centri okupljanja građana.

Kako izgleda šoping destinacija budućnosti? Koje trendove možemo očekivati?

Trend koji je dominantan već neko vreme jeste personalizacija. Po svemu sudeći to će biti i dalje, pogotovo imajući u vidu da je i kod nas uveliko počela Industrija 4.0. Nove tehnologije danas omogućavaju direktno uključenje kupca u proces proizvodnje. On je u centru svega kao neko ko proizvod gradi, daje svoje mišljenje, odlučuje, utiče na kampanje. S druge strane, i dalje će se nastaviti trend rasta ulaganja u društvene mreže, koje već odavno uzimaju primat u digitalnom marketingu, a danas su i ključni deo marketing strategija. 

Novaston je danas kompanija koja klijentu nudi „ključ u ruke“ rešenje. Šta ovakav pristup podrazumeva?

Prednost naše kompanije, koja je inače nastala kao nezavisna real estate platforma, i jeste upravo u tome što nudimo kompletnu uslugu u oblasti prodaje i upravljanja nepokretnosti (sa akcentom na moderne maloprodajne centre), tekućim i investicionim održavanjem nepokretnosti, projektima izgradnje i opremanjem modernog poslovnog prostora.

Kada je reč ovom poslu, možemo slobodno reći da ne postoji jedno najefikasnije rešenje koje bi se moglo primeniti u svim situacijama, već se  projekti moraju osmisliti i oblikovati prema zahtevima tržišta za koje su namenjeni. Upravo taj pristup, da svakom klijentu i svakom projektu pristupamo pažljivo i sa jedinstvenom analizom i optimalnim predlogom je ono što nas izdvaja i što naši klijenti od nas očekuju - da u svakoj fazi projekta (od samog koncepta, preko razvoja, izdavanja do upravljanja) primenimo najbolja rešenja koja će iskoristiti sav potencijal tržišta kome je projekat namenjen.

Šta će prema vašem mišljenju obeležiti ulaganja u nekretnine u Srbiji u narednim godinama?

Teško je oceniti koje investicije će biti najprofitabilnije u narednom periodu. Sada su to definitvno rezidencijalni projekti, gde takođe po prvi put beležimo odstupanje od tradicionalnog stava da ovaj tip projekata razvijaju samo lokalne kompanije, jer se pojavilo nekoliko stranih investitora u ovom segmentu. Dodatno, razvoj kancelarijskog prostora u Srbiji je vrlo dinamičan, cena zakupa je na rekordnom nivou, ali prodaju nekretnina u ovom segmentu srećemo vrlo retko. Kada govorimo o Beogradu, ponuda modernog kancelarijskog prostora iznosi oko 350.000 m2 - klase A. Trenutna stopa neizdatog prostora (vacancy rate) je oko 5%, a projekcija je da će u narednom periodu zbog ekspanzije nekretnina ovog tipa stopa porasti na nivo od 6%-9%. Prime zakupnine za klasu A poslovnog prostora, trenutno iznose EUR 16,5/m2. Očekivanje je da će cena zakupa ostati na ovom nivou i u 2019, ali da će nakon toga doći do smanjenja za evro po kvadratu, tako da će od 2020. prosek biti na nivou od EUR 15,5/m2.

Koliko ste zadovoljni postignutim rezultatima u 2018. i koji su planovi za narednu godinu?

Počeli smo kao Novaston Asset Management, nezavisna real estate retail platforma, sa sedam zaposlenih. Danas uz Novaston Asset Management, postoje još tri firme – Novaston Project Management, Novaston Facility Management, Novaston Marketing Consultancy, sa preko 40 zaposlenih. Na ovaj način smo upotpunili oblast delovanja i kompletirali usluge koje pružamo klijentima. Uspeli smo da za kratko vreme postanemo prepoznatljiv brend, kako na tržištu Srbije, tako i na tržištu regiona. Sarađujemo sa najvećim internacionalnim investitorima koji su prisutni na tržištu.

Nedavno smo finalizirali ugovor o poslovnoj saradnji sa kompanijom IKEA Srbija. Mi ćemo biti njihov dugoročni partner kada je u pitanju investicija u ritejl park koji grade pored njihove robne kuće u Bubanj potoku. Naša kompanija Novaston Asset Management će imati ekskluzivno pravo na izdavanje prostora, dok će Novaston Project Management obavljati konstultantske usluge vezane za dizajn i tehničke potrebe samog ritejl parka, kao i budućih zakupaca. Konsultantske usluge se obavljaju od najranijih faza razvoja IRPB-a, uključujući rad na razvoju prostorno tehničkog koncepta ritejl parka i nastaviće se dalje kroz sve faze projektovanja i izvođenja objekta. Cilj nam je da uspostavimo strateško partnerstvo sa IKEA na nivou svih firmi, da u kasnijim fazama uključimo marketing i da time budemo zaduženi za kompletno upravljanje budućim ritejl parkom.

Polako, ali sigurno, gradimo poziciju lidera na tržištu, iako nismo deo nekog većeg internacionalnog lanca. Naravno da me sve ovo čini vrlo ponosnom, ali ovo je samo početak. Glavni cilj je da nastavimo da i dalje rastemo kao kompanija. Nas vodi želja za kreativnošću i inovativnošću, a glavni cilj nam je da kroz proaktivan pristup i veliku posvećenost utičemo na brži i održiviji rast celog tržišta nekretnina. Iza ovog uspeha stoji profesionalnost i kompletna posvećenost našeg tima, a to nam daje sigurnost da verujemo da nas čekaju još veći uspesi u narednim godinama.

RE magazin